從立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓、轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)到銷售等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了獲取利潤而投資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其財(cái)務(wù)核算復(fù)雜，所設(shè)計(jì)的財(cái)務(wù)核算方法也多種多樣。盡管大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都非常重視稅務(wù)合規(guī)，但由于業(yè)務(wù)本身的復(fù)雜性，導(dǎo)致全國每年都會發(fā)生多達(dá)20%以上的房地產(chǎn)企業(yè)涉稅大案。本論文擬對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中涉及到的主要稅收風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，以作提示！
銷售收入常見的稅務(wù)問題。

不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在整個(gè)生命周期中都會涉及到銷售收入，土地增值稅，企業(yè)所得稅的繳納。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，還涉及到收入、成本、費(fèi)用的確認(rèn)，它與企業(yè)所得稅有相似和不同之處。土地增值稅的重要性不言而喻，它屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種重稅，直接影響到利潤空間，因此，本文將對其進(jìn)行單獨(dú)論述。本論文研究的重點(diǎn)是企業(yè)所得稅、增值稅的常見風(fēng)險(xiǎn)。

隱瞞銷售收入

對銷售收入的隱瞞，影響增值稅、企業(yè)所得稅的正確計(jì)算。在隱瞞銷售收入的情況下，常見的情況是：銷售面積不實(shí)，提供虛假或不完整的銷售面積；以商品房抵償債務(wù)，如沖抵工程款、材料款等；預(yù)收帳款掛帳；回遷安置未確認(rèn)收入；關(guān)聯(lián)交易價(jià)格明顯偏低；對股東的分配、員工的獎(jiǎng)勵(lì)等，未按視同銷售進(jìn)行確認(rèn)。

收入沒有及時(shí)確認(rèn)

按照企業(yè)發(fā)展的要求，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已完工并開始銷售，當(dāng)滿足條件時(shí)，就需要及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入，而由于各種原因，預(yù)收賬款往往無法及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)。舉例來說，項(xiàng)目在一年中已全部完工，并取得了額完工備案表，根據(jù)企業(yè)所得稅法的規(guī)定，該項(xiàng)目的期末余額應(yīng)全部結(jié)轉(zhuǎn)，如果沒有結(jié)轉(zhuǎn)，就違反了企業(yè)所得稅法的規(guī)定。
但從收取的商品房轉(zhuǎn)作投資性房地產(chǎn)，或?qū)⑵鋾簳r(shí)出租時(shí)，也存在著在租賃期間取得的價(jià)款不能及時(shí)確認(rèn)收入的問題。
價(jià)外收費(fèi)、收取的租金、售后服務(wù)費(fèi)用不按規(guī)定申報(bào)納稅；
價(jià)外費(fèi)、收取的租金、售后服務(wù)費(fèi)用等不按規(guī)定申報(bào)繳納的現(xiàn)象也較為普遍。比如，企業(yè)在收取有線電視開戶費(fèi)、管道煤氣開戶費(fèi)、集中供熱和管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)用時(shí)，不按規(guī)定申報(bào)繳納增值稅等。在未確認(rèn)有關(guān)配套設(shè)施、周轉(zhuǎn)房、商品房出租收入的收入時(shí)，少繳增值稅、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。對代安裝、代清潔等相關(guān)費(fèi)用，應(yīng)根據(jù)費(fèi)用性質(zhì)及時(shí)申報(bào)繳納增值稅。

成本費(fèi)用常見的稅務(wù)問題。

在此基礎(chǔ)上確定成本費(fèi)用的依據(jù)有：國有土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)證、取得土地使用權(quán)支付價(jià)款憑證、開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、施工圖設(shè)計(jì)文件、工程概況、建筑工程合同、項(xiàng)目竣工報(bào)告、房屋面積測繪表、銀行貸款利息結(jié)算通知書、商品房購銷合同、有關(guān)統(tǒng)計(jì)表、發(fā)票等。成本費(fèi)用的準(zhǔn)確確認(rèn)在企業(yè)所得稅、增值稅領(lǐng)域非常重要。由于成本費(fèi)用的確認(rèn)影響著企業(yè)所得稅前扣除額和增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的計(jì)算。

未按規(guī)定預(yù)扣開發(fā)費(fèi)用

對建筑物安裝費(fèi)用，公共配套設(shè)施費(fèi)用等，可按有關(guān)規(guī)定預(yù)計(jì)。舉例來說，對保險(xiǎn)工程而言，有關(guān)的工程費(fèi)用，當(dāng)發(fā)票金額不足時(shí)，可以預(yù)先扣除，但最多不得超過合同總額的10%。若合同資料、工程量資料存在問題，則預(yù)扣的費(fèi)用自然也會出錯(cuò)。而且對公共配套設(shè)施的預(yù)提也有要求：必須是符合已經(jīng)在售房合同、樣板等中明確承諾要建設(shè)且不能撤消的公共配套設(shè)施，或者按照有關(guān)規(guī)定必須配套建設(shè)的。
成本費(fèi)用的確認(rèn)時(shí)間不正確，沒有按規(guī)定的方法攤銷。
不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的成本費(fèi)用發(fā)生時(shí)間與收入取得時(shí)間往往不一致，有的企業(yè)為了調(diào)節(jié)利潤，不在規(guī)定的時(shí)間確認(rèn)成本費(fèi)用，從而減少企業(yè)所得稅的入庫金額。對利潤的調(diào)整，除在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不確認(rèn)成本費(fèi)用外，還可以采用不在規(guī)定時(shí)間內(nèi)確定土地成本的方法。
隱藏建筑物增加的原始設(shè)計(jì)成本扣除不應(yīng)扣除的成本費(fèi)用。
隱蔽工程主要有兩種情況：一是超規(guī)劃設(shè)計(jì)的工程；二是擅自擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模的工程。兩者都將隱藏著測繪面積。但這樣做往往會造成項(xiàng)目單位成本過高，事實(shí)上，只要對單位成本、設(shè)計(jì)資料和現(xiàn)場情況進(jìn)行仔細(xì)檢查，隱藏施工的方法是難以不被發(fā)現(xiàn)的。

虛列成本費(fèi)用

公司通過虛假業(yè)務(wù)、票據(jù)等手段直接虛列成本費(fèi)用，從而少繳企業(yè)所得稅和增值稅。該情形屬于較嚴(yán)重的稅收違法行為，可以根據(jù)情節(jié)分為行政違法和刑事違法。稅務(wù)機(jī)關(guān)在核實(shí)成本費(fèi)用時(shí)，經(jīng)常審查合同、發(fā)票、資金流向，并結(jié)合實(shí)地核查方法確定經(jīng)營活動(dòng)的真實(shí)性。
銷售結(jié)束階段常見的稅務(wù)問題。售完期，稅務(wù)機(jī)關(guān)一般都會對企業(yè)所得稅的最后一次計(jì)算進(jìn)行審核，而此時(shí)最常見的稅務(wù)問題是：

應(yīng)付款項(xiàng)處理不當(dāng)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因種種原因，在銷售完成后，也會出現(xiàn)拖欠工程款的情況。對應(yīng)付未付的款項(xiàng)，若處理不當(dāng)，會導(dǎo)致企業(yè)所得稅少繳，增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣過多的問題。舉例來說，如果應(yīng)付賬款屬于現(xiàn)金折扣，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要將已計(jì)入開發(fā)成本的應(yīng)付賬款轉(zhuǎn)入非營業(yè)收入處理；如果屬于銷售這類情形，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要將應(yīng)付賬款沖減開發(fā)成本，并沖減進(jìn)項(xiàng)稅。
沒有對根據(jù)土地增值稅清算確定的成本費(fèi)用進(jìn)行企業(yè)所得稅的甄別和處理。
當(dāng)銷售完成，土地增值稅清算時(shí)，開發(fā)成本已經(jīng)確定，此時(shí)需要對以前估計(jì)的固定資產(chǎn)成本進(jìn)行調(diào)整，否則將影響企業(yè)所得稅的計(jì)算。此外，確認(rèn)土地增值稅的成本費(fèi)用，還需要結(jié)合《企業(yè)所得稅法》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行再次確認(rèn)，否則會因處理不當(dāng)而帶來風(fēng)險(xiǎn)。